土地出让金向物业税趋进的探讨
柴效武
售房养老模式的运营好，有个极大的障碍就是土地的70年使用权的问题。住宅为何能够起到养老保障的功用，原因之一就在于地价的增值。住房本身是在陈旧，而住宅所附着的土地的价值却在不断上升。但在70年使用权的威慑下，地价是增值的，但增加的价值是归谁所有呢？到了70年，按照现行的法律，住宅所附着的土地要交还国家，住宅本身也要交还国家，这显然是大家无从接受的。一般的决策中，70年是个漫长的数据，不必加以实际考虑。但在以房养老的模式运行中，住宅购买后的漫长的居住期，再加长达10多年的养老期，这一 使用年限的考虑就必须给予关注。
住房同一切有生命的生物个体一样，也可以将其视作为有生命的物体，即从住房的规划设计（生育计划）、施工建造（孕育）、建成交付使用（出生）、使用中维护修理（长期抚育）、大修理更新改造（医疗、手术）到最终丧失使用价值而解体报废（死亡）。这一全过程可称之为住房的生命周期。住房生命周期同个体生命周期、家庭生命周期有相同点，也有较大不同。
倘若将目前实施的70年土地使用权改为住户对土地的永久性使用权，并以每年向政府交纳物业税的方式，以取得对该附着土地的使用权利。是否比目前的70 年使用期更胜一筹呢。住户按年交纳了物业税，即取得该项土地使用权利，而因住房的毁坏、报废而无法使用居住时，则不必缴纳物业税。
将目前的房产商开发土地建造住宅，一次性缴纳70年的土地使用租金，改为房屋的业主根据房屋的市值，每年度向国家交纳物业税。这一变动是影响深远、意义重大的。首先这一变革表现于以下几个方面：1.费改税。这不止是名称的改变，更重要的是由此走向了规范，批租制中现存的种种讨价还价、私下交易等腐败行为将从制度上予以打破。2.纳税主体从房产商改为房屋业主。这一变化似乎对业主不利，以往不必要面对税务，今日却必须纳税。但实质上并不差异。房产商向国家的纳税最终必然是向房屋业主的转嫁。3.纳税对象从土地转让房产。以往是对土地的征用批租行为征税，今日则是对已建成的房产价值征税。这一变化是必然的，符合实际情形的。土地征用因批租、招投标或协议转让等，有多种方式，价格标准也有较大差异。这就使房产商向国家负税是畸重畸轻，负担很不公平，即使是同一地段的不同地块，招投标者的价位往往超出协议转让价的数倍，很不公平。政府应得的大量权益被迫向房产商转嫁。另外，随着时间的推移，各个地域的房地产发展势头及价位涨跌趋势很不相同。一条地铁项目的兴建，可使沿线房地产价值统统出现上涨，火车站等的搬迁，也会使原地段的商业气氛和人气、房地产的价位是直线下落，一蹶不振。一次性土地出让金的征收显然无法考虑这一情形。而物业税则可以根据经济形势变化，尤其是房地产价位的涨跌等，予以直接调整，使之更符合实际情形。4.将70年使用期的税费一次性征收改为按年度分征物业税，这是物业征开征对土地批租征收出让金的最大变革，也是最为重大，影响深远的变革。这一变革的优点是：（1）大幅降低房价，清理目前房价虚高中的水分，按未来收益折现法的资产估价方法衡量，土地资产的价格反映了该块土地在一定时期内可实现收益的折现值。今日我国的房价远远超出国际社会通行的居民年均收入3-6倍的幅率，甚至也超出6-10倍的幅率。居民购买一套住房，已成为一项耗时长久、耗资巨大的家庭重大工程项目，甚至是要用终生积累的财力才能完成购买新房的心愿。这固然说明我国居民的收入水平还表现地较低，但也反证了房地产的价格过高，已远远超出居民购买力的最大需要。房价的居高不下与飞速上升，不仅与居民收入的状况及其增长速率有太多的差异，也同城市经济发展的能力、水平、未来增进速率等，产生相当的背离。房价过高虚高的原因正在于其过高的地价上，而过高的地价又基于过高的土地出让金缴付。若能将土地出让金的一次性缴付改为每年缴纳物业税，必然会使目前的房价降低15%-20%（据专家测算）。而在上海、北京、广州、杭州等楼价畸高的城市，这一费改税的变更，可使房价下跌20%-30%或更多。这时，购房居民将是直接的受益者。这一费改税的变革，还将在极大程度上刺激房地产业的发展，房价的降低将使更多的居民加入到购房大军之中。
费改税的变动结果，是将一次性的购买成本转化为整个使用期间的使用成本。这一变化的趋向，变革前后的税收征纳、税负转嫁的状况及发展趋向是否能够找到一个较好的测算公式。
物业税对土地出让金的取代，是必然的，具有重大积极效应的。但是，新老政策的衔接中将会出现何种情况。
目前，大家居住的商品房，绝大多数都已经包含了房产商缴纳的土地出让金，但缴纳标准则多少不等。当新的物业税开征后，大家应当如何缴纳物业税呢？物业税开征后，土地的批租征用将不再涉及土地出让金的缴付，地价以致房价都会大幅下落。但对物业税开征前已经购买房屋，从而已经缴付了土地出让金的人员，还需要继续缴纳税业呢？显然这已经属于重复课税。
尽管物业税的开征，使地方政府得到一笔源源不断的税金流入，随着地方经济的发展和物业价值的上升，这笔税金流入也在不断增长。但土地出让金的放弃，则使地方政府丧失了一大笔看得见且可立即到手的现金流入。如今，在许多城市中，市政基础设施建设、公共服务事业的开展，所需要的巨额资金，正依赖于出让土地的一次性收入。“卖地”正成为地方财政摆脱经济危机的最简单有力的法宝。在这种状况下，物业税对土地出让金的取代，会否受到地方政府的极力反对而被迫流产呢？
政府官员“为官一任，造福一方”的宗旨的实体，是需要强有力的物质基础为支撑的。地方政府的大搞形象工程、面子工程，所需钱财也无不是从“卖地”收入中得来。尽管物业税的开征为此项资金的筹措栽了一棵“摇钱树”奠定了稳定可靠且数额持续增长的资金来源，但限于政府官员的任期制，作为政府官员考虑最多的也是在任期内的最大利益，而非任期结束后的状况如何。
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