柴效武 个人专栏

以房养老模式研究基本框架

                                      

以房养老模式研究基本框架

浙江大学经济学院  柴效武（教授）

一、以房养老的基本思路

住宅购建与晚年养老用费保障，是现代家庭长期预算安排的基本内容，需要资金多多，形成家庭的重大经济负担。为解脱家庭的经济负担。经对房地产金融、社会保障、养老保险及制度经济学理论的若干思想与方法的融汇综合考虑，设想建立一种新的养老保障模式——以房养老模式。

我们提出以房养老的基本设想，是考虑家庭生命周期与住宅生命周期的差异，依据个人家庭拥有资源在个人家庭的一生予以最优化配置的理论，将住房这种不动产通过一定的形式和机制，实现价值的流动，以对家庭的养老保障事宜发挥相应的功用。简单而言，就是“60岁前人养房，60岁后房养人”。大家在60岁之前，通过储蓄存款、按揭贷款的形式，购买住宅，并在60 岁之前还清房款，取得该住宅的全部产权。再在60 岁退休养老之时，将该住宅的产权予以出售，依靠出售该住宅的余值来养度自己的余生，达到养老保障的目的。

以房养老是一种特别的融资保险形式，是老年人动用所居住住宅的余值，通过某种机制将其提前变现，以养活自己的余生。对其运做颇为复杂，其基本思路可设想如下： 1、各家庭于中年期通过按揭贷款购买住房并还清全部贷款本息；2、家庭于退休期伊始将该住房的产权，通过某种融资变现的手段和机制，出售或抵押与某特定机构（如保险部门或专设机构），使用权则继续归自己保留并长期居住。住房出售价款或抵押贷款也由该特定机构在该家庭成员尚存活期间，分期支付作为该家庭的晚年养老用费。3、该家庭成员寿终正寝时，再将住房支配权交该特定机构拍卖处理，用出售款项弥补前期支付款，并取得一定投资收益。采用这一模式时，家庭成员在其工作中，只要考虑购房事项并最终取得该房屋的全部产权，不必过多考虑退休养老的资金筹措问题。

在这种以房养老模式之下，购房扶养机构与以房养老这两者之间，后者丧失了房屋的所有权，仍保留对该房屋的使用权；购房机构得到了该房屋的所有权，却不能马上获得该房屋的支配权利。该房屋出售产权的价款，正如房屋出售后使用权仍继续保留长期居住外，也非一次性清算交付，而是由该特定机构在该成员退休尚可存活的年份里，每年按月份或季度分别向该成员支付以房价款作为其养老用资。购房扶养机构得到该房屋的全部产权和使用权后，再将该房屋对外出售或出租，用所得价款弥补购房用费。

本模式将住房购建与养老保险两大行为，借助于构思精巧的金融保险手段，达成一种有机综合并融为一体。以期能利用住宅与住户生命周期阶段的差异，利用住宅价值增值和流动、套现的特性，通过以房养老的方式，用住宅的余值来养度住户成员的晚年余生，从而大大减轻乃至消除了其中年期的养老保险负担。

二、以房养老可采取的模式

1.反向抵押贷款，老人将住宅抵押给银行取得贷款用于养老，去世后用住房还贷。国外比较盛行，我国金融工具不够健全完善，该业务还未出现。

2..售房养老，老人把住房出售给特定机构，使用权继续保留到死亡为止，房款作为养老年金分期支付。

3.住房置换，售出大房，换购小房，差价款用来养老。

4.住房租换，租出大房再租入小房，用房租差价款来养老（自有住房有较大升值潜力时可减少损失）。住房租换可盘活住房资源，同时得到部分养老费用。

5..住宅出典，老人将住宅出典取得整笔款项用于投资，取得投资收益后将房屋重新赎回，投资收益用作养老支出。风险过大，不可行。

6.招徕房客，住宅部分出租，获取租金收入来养老。

7.售后回租，将住房出售给某特定机构再重新租回，取得整笔款项交纳房租和养老。

8. 老年人将住宅出售或出租，自己住进老人公寓用房款养老。获得售房款或租金收入住老人公寓养老，能消除孤独感。

9.老人出售住房，自己住养老公寓，售房款大部交付寿险公司办理养老寿险，保障养老期间的用费。

10.都市老人将住房出售，在郊区或周边乡镇购买或租赁住房，眼老环境品位提升，养老成本大大降低。

11.在环境优美、交通便利但经济不发达地域，建立大规模养老基地，将都市的老人移居于此养老。减低养老成本，提升养老质量，都市的交通拥挤、人口老化问题有效解决，不发达地域开拓致富之路。

12.老人希望改善晚年生活环境但购房资金不足，向银行申请贷款购房，贷期内不必还本付息，身故后用该住房还贷。又可称合资购房养老。银行借此参与房地产投资。

以上各种模式中，最典型的是售房养老和反向抵押贷款，最易于操作的是住房置换、住房租换、招徕房客、售房后住老年公寓，或将售房款交办养老寿险。我们研究的重点是以房养老的理论、反向抵押贷款、异地集中养老和合资购房养老等内容。

三、社会背景

以房养老模式预期将有广阔市场前景和社会需求，具有重大理论意义和可操作性。理由：①住房商品化，居者有其屋，今日已得到基本实现，为家庭借此养老奠定了物质基础；②独生子女政策的后果将加快体现，老龄化社会快速到来，“四二一家庭”将有大量出现，我国“未富先老”，晚年养老用资的准备已是非常现实，家庭对此将有广泛需要；③核算意识、理财观念深入人心，本养老模式对资源优化配置的特性，能够得到广大家庭的共鸣；④经济意识、利己行为已深入家庭内部，传统代际间的凝聚力大为减弱，养儿防老已非现实，自我养老保障既为必要，也切实可行；⑤社会保障制度不够健全，资金缺口大，尚不能完全担当全社会养老的重任。考虑如上现实状况，以房养老不仅必要，且属可行，在相当程度上可称必须。

四、依据理论

本模式的理论依据是生命周期理论、资产流动与证券化理论、住房养老保障理论、代际财富传递理论、资源配置转换理论、不动产变现及其他相关理论。生命周期理论认为，个人一生取得的的收入财富总额，应当在一生的支出消费生活中做合理配置，以使得一生总的价值效用达到最大化。本模式可实现个人拥有资源在其一生的合理配置与妥善安排，实现住宅资产与金融资产在个人一生期间的合理配置与价值转换。个人在青年时用按揭的方式购买住房，中年期逐步归还购房贷款。退休时为实现养老的目的再出售住房，并将全部住房资产的价值逐步变现，作为晚年期的养老用资。

本模式的口号是“60岁前人养房，60岁后房养人”；目标是“死后的钱生前用”；理念是“财产为人服务，而非人为财产服务”。

五、理论意义

1、以房养老模式涉及到房地产经济、社会保障、金融保险、制度经济学乃至社会学的若干理论与思想方法，是对这些相关理论以“以房养老”为纽结的重新组合与融汇。本模式研究可以深化和丰富这些相关理论。2、以房养老模式的构筑，涉及住宅资产的价值评估、预期存活寿命的精算与大数定理，涉及巨额购房养老资金的筹措、营运及投资管理；还需考虑特定机构的抉择，各方利益当事人的关系处理，国家相关法律政策、规章制度的构建等多方面内容。将为丰富深化相关理论提供大量素材。3、本模式将金融、保险、投资等不同工具手段相联接并有机融会，可形成新的金融保险产品，实现金融保险工具创新，突破目前严格的分业经营体制，并推动银证保一体化与混业经营在我国的实现。

六、实际意义

（1）老年人出售自有住房以养老，有效解决养老资金来源，减轻家庭养老负担，有利于调节家庭经济生活，为家庭拥有资源的优化配置提供一种新的思路。（2）将养老保险、社会保障与购房养老相结合，为巨额保险资金寻找到安全、收益稳定可靠的投资出路。（3）激活房地产交易市场，刺激内需，增强中老年人购建住宅、晚年幸福生活的积极性，增加国民经济的新的增长点，形成国民经济增长的新动力。（4）倡导儿女独立自强，老人自我保障，减轻老人和儿女的养老负担，组建适应市场经济体制的新型代际关系。（5）减轻家庭的养老负担，为国家、社会与家庭解决养老保障问题，开拓一条有益可行的思路，发挥住房除生活居住场所，投资手段而外的养老保障工具的第三大功能。（6）为金融保险机构的业绩利润增长开辟一条新的通道。养老保险金随着每期的收缴而数额日益庞大，必然要为这笔钱寻找稳妥可靠的投资之路。将其投资于房地产项目，比投资于实业、股票债券更为合适，也更符合养老金筹措的本意，达到一种保险资金“从养老中来，到养老中去”的新型循环机制。

七、研究内容

1、以房养老相关的法律、政策的研究思考，制度及制度要素的精心设计，以增强模式的可操作性和确立相关的法规保障，并寻求国家财税金融政策的激励。2、特定机构的定位、属性明晰，如是企业盈利组织或非盈利的事业单位；如机构运作机制是完全依托市场机制，还是融入福利保障因素。3、利率、物价涨跌的现状及预期变动趋向的探析，对以房养老行为的影响。4、住房购售双方因事项的长期性及信息不对称、逆选择、道德公害行为而可能引发的极高的不确定性和风险，对不确定性的明晰与风险的防范。5、住宅资产的价值确定，确定方法及经济社会家庭因素影响；房款即养老金的发放，发放办法及影响因素分析。6、以房养老的运作机制、模式的现金流量、资金筹措运营、财务状况及指标分析，养老期间发放住房价款的价值与期满收回住房资产的实际价值的盈亏比较。7、以房养老合约执行中，可能发生的违约及违约的防范及协调处理机制。预期寿命与实际存活寿命的差异及风险承担机制。

八、研究重点

1、以房养老基本模式的可操作性、经济合理性的比较分析；2、养老人预期寿命与实际存活寿命的差异及对盈亏的影响，盈亏应归谁享有支配；3、以房养老制度设计与合约要素的明晰；4、以房养老与遗赠扶养、售后回租的对比，特性及优越性、缺陷的分析；5、利率、物价变动率的现状及预期变动趋向、影响因素的分析；6、信息不对称、逆选择、道德公害行为的出现，风险防范与承担机制。以上重点内容中，凡涉及到模型确立、博弈形成、数据预测、前景预期的事项，即为本课题研究的难点。

九、国内外相关研究状况

经过我们对国内外相关资料文献的广泛搜索，有关以房养老的专门研究尚未出现，类似做法尚未产生。但有关房地产金融、房地产抵押贷款、资产证券化，社会保障、养老保险运营模式、投资机理，金融投资融资、保险精算，信息不对称、交易费用、产权、风险防范的研究，则是层出不穷，资料文献众多。这需要我们将上述各种理论与方法做有机融会、综合与加工，构建有关住房养老的基本理论与营运方法。遗赠扶养、五保户在我国传统社会有较多出现；美国推出反抵押贷款对本模式建立有直接帮助。现代融资理论中，售后回租也备受注重。它们同以房养老都有一定的联系性。这一研究成果将在本课题中予以充分反映。

十、研究方法

本课题准备采用三大研究方法：

一、   1、理论分析。通过翔实的统计资料佐证，用逻辑推理、归纳演绎的方法，探求本模式的基本理论，并用逻辑推理的方式加以实证检验，。2、模型与计量分析，即根据理论分析的成果，考虑以房养老模式营运中涉及的因素变化、数据资料，采用计量经济工具和模型建立，验证各变量之间的关系，并说明模型的含义，并且用于检验决策、模式的可行性。3、社会家庭调查，深入城市家庭、金融保险、社会保障及房地产开发等各专门机构，调查各机构、人员对此模式的反响及意愿，听取他们对此的意见和建议，充实我们的思想和操作建议，并构筑设定应当有的相关制度设计和法规监管举措。

十一、具体操作

本模式运作中需要做的内容有：1、房产价值的评估，产权确认，评估的有关思想技术与方法；2、预期寿命的确定，尚可存活年限的确认。确定的方法及依据；3、每期应支付房屋价款即养老款项的计算。如上三个方面可能出现的特殊事项，及应当采取的对策。如违约问题、风险防范问题，房地产的价值评估及价值的趋向涨跌问题，利率的升降预期，物价的变动，城市规划，房屋的拆迁事项。签约后的反悔、违约问题。伦理道德中的风险问题。

适应以房养老的家庭，可考虑暂时局限于：拥有自有住宅，经济物质状况中等，不同子女共同居住的大中城市的老年夫妇家庭。首先可选择若干经济发达、有活力、居民收入水平高、观念创新的沿海大城市，如京、沪、杭、穗、深等给予试点，积累经验。

本模式研究涉及到房地产、金融保险、社会保障三大领域内容，需要以金融保险部门（尤其是保险机构）为中介，连接房地产部门、社会保障部门共同操作。还需要财政部门的税费减免等政策优惠。

十二、运行风险

①支付风险，特设机构每期需要大量支付现金的资金的源源不断供应，能否得到保障。②变现风险，到期收回房产的市场变现，价值能否回收并有利可图。③利率风险，利率的预期变动状况。④政策风险，国家未来的住宅政策的变化，70年土地权属变动风险。⑤城市规划风险，规划设计变更，住宅拆迁等。⑥信用道德风险，信息不完全、不对称行为、逆选择、败德行为的出现与监控。⑦购买力风险，未来房地产交易市场的变化，房价走势的升跌。⑧子女因遗产继承而群起反对的风险；⑼预期寿命风险，实际存活寿命超出预期存活寿命；⑽房价波动的风险。

如上风险中，最为关键的是房价波动风险、预期寿命与实际存活寿命差异的风险、利率波动风险和政策波动风险。

十三、以房养老与金融理财的关系

金融理财涵盖了个人财务规划原理、个人风险管理与保险规划、投资规划、员工福利与退休计划、个人税务筹划及遗产规划五大模块。金融理财作为一种综合服务，是由专业理财人员，通过明确个人客户的理财目标、分析客户的生活和财务现状，从而帮助客户制定出可以实现其目标的理财方案。是针对客户整个一生而不是某个阶段的规划，包括个人生命周期每个阶段的资产、负债分析、现金流量预算和管理，个人风险管理与保险规划，投资目标确立与实现，职业生涯规划，子女养育及教育规划，居住规划，退休计划，个人税务筹划及遗产规划等各个方面。

以房养老是将人们大都拥有的房产与晚年生活必须考虑的养老保障，通过构思精妙的金融保险机制给予融会综合，使得老年人可以将其身故后遗留房产的价值予以提前变现套现，形成一种稳定可靠乃至延续到其终生的现金的流入，用于加固晚年的生活保障。从而为解决我国日益严重的养老问题提出一种新的思路和操作方法。

以房养老理念的提出，及建立在其上的10余种具体操作模式的运用，将对金融理财业务的开展发生如下影响：1.将家庭的房地产、养老保障与投资、金融保险三者有机地联络在一起，从而使住户的住房能够发挥居住、投资与养老保障的三重性功用；2.因老年人身故后遗留住房的价值予以提前变现，遗产继承及遗产税交纳的事项将大大减少；将家庭的住房、养老及相关的收入、支出消费等，放在家庭的整个生命周期中予以有机配置，实现资源运用的效用最大化；3.养老保障增加了新的思路，传统的养老寿险的内容可予大大减少，而将较多的钱财用于住宅的购买；4.金融理财培训的教科书不仅对住房、养老、寿险、遗产等内容以分别描述，还应当特列专章讲述“以房养老”及其对金融理财的影响，在家庭经济生活中可发挥作用等，给予重点揭示。

十四、我们已经做的工作

1.组建了依托浙江大学经济学院，以柴效武教授为首，包括教师、研究生的核心层研究队伍；2.联络了有关金融保险部门、社会保障部门、城建部门、房地产业，并取得大力支持；3.组织了相关社会家庭调查，取得较多的第一手资料；4.构架了住房养老模式研究的基本框架，形成基本的思想体系，撰写了约80万字的研究性文章（正在送出发表）。5.撰写论文《售房养老基本模式的提出》、《售房养老中的信息不对称与逆选择》、《售房养老寿险产品制度设计》、《住房资产流动理论及在售房养老模式中的运用》、《代际财富传递理论及在售房养老模式中的应用》、《遗赠扶养制度的缺陷及与售房养老模式的推出》等50余篇，已正式发表30篇。6.撰写以此为题的硕士博士论文现有11篇，7名硕士研究生已通过答辩并获得好评。7.参与各种计划项目，并借此与各相关机构、投资商取得广泛联系，验证实际操作的可行性。徐智龙利用在清华大学做课题机会，以“合资购房”为题参加清华大学2003年学生创业计划大赛，并以其独特创意和周到的设计获取最佳创意奖。8.本课题组已做了大量前期研发工作，初步形成模式的基本理论依据和相关事项较多探讨。9.组织翻译国外有关反向抵押贷款的研究性论文计30篇，约计30余万字。组织翻译了国外反抵押贷款的有关资料文献，查阅了国内的相关资料数据（国内对此问题的研究尚未能出现）；10.为扩大社会影响并抛砖引玉，在《杭州日报》、《都市快报》、《青年时报》等报刊先后发表专访《60岁前人养房，60岁后房养人》、《养儿防老到售房养老》、《异地养老是否可行》、《保留使用权，出售所有权》、《售房养老牵一发而动全身》等，杭州电视台和电台就“以房养老”做节目，在社会取得较大影响和争论。11.2003年7月11日，浙江大学召开省内外60多名学者和相关专家参加的“售房养老模式”研讨会，就本模式提出并推行可行性等组织深入讨论。

十五、已经发表论文：

1. 柴效武《售房养老模式推行中信息不对称和风险规避的探讨》，《科学经济与社会》2004.2。中人大复印报刊资料》2004年第7期转载。

2、柴效武《“投资返本入住”模式的评析》，《海南金融》 2004.1，中人大复印报刊资料2004年第4期转载。

3. 柴效武《异地集中养老模式探讨》《浙江大学学报》2004.10。

4、柴效武《生命周期理论及在售房养老模式中的应用》《西安财经学院学报》2004.10。

5. 柴效武、方明《售房养老模式中金融运营机制的评析》《金融论坛》2004.11。

6. 吴会江《反向抵押贷款介绍及经验借鉴》《浙江大学学报》2004.10。

7. 柴效武《反抵押贷款合同终止及相关事项的探讨》《上海保险》2004.12。

8. 柴效武、余中国《住房养老保险模式及其微观经济效应分析》《人口与经济》2004.5。中人大复印报刊资料2004.8转载。

9. 柴效武、蒋徐娇《售房养老——一种养老新思路的提出》《浙江社会科学》2004.2，中人大复印报刊资料2004.6转载。

10. 柴效武《区域合作养老——长三角养老资源融合协调一体化的探讨》公共管理学术研讨会提交论文。

11.孟晓苏《我国亟待开发房产反向抵押贷款寿险》2002.9。

12. 孟晓苏《建立“反向抵押贷款”的寿险服务》2001.2。

13. 柴效武《60岁前人养房，60岁后房养人——以房养老的理论初探》《中国经济评论》2004.9。

14. 柴效武《售房养老模式中金融作用机制的评析》《温州论坛》2003.8。

15. 柴效武《一种以房养老的贷款方式：住房反抵押贷款》《金融教学与研究》2004.5。

16. 柴效武《售房养老，您想过了吗》.《老年人》2004.22。

17. 柴效武《房产置换的净现值模型分析》《经济论坛》2003.7。

18. 柴效武《住房抵押贷款与反抵押贷款的异同评析》《海南金融》2004.7。

19. 柴效武《住房反抵押贷款的供给机构选择与评析》《西安金融》2003.11。

20柴效武《售房养老——养老新思路的初探》《美中经济评论》2004.6。

21. 柴效武《售房养老模式中的“柠檬市场”》《浙江金融》2003.7。

22. 柴效武《售房养老模式中需求市场评价》《中国民营经济与科技》2004.12。

23. 柴效武《售房养老模式的提出及风险防范》《中国民营经济与科技》2003.7。

24.《论售房养老模式中的“柠檬市场”问题》《贵州财经学院学报》2004.5。

25. 柴效武《反抵押贷款中的住房维护风险的博弈》，《银座金融论坛》2004.10。

26.柴效武《养老资源的提出与初探》，《人口学刊》2005.2

27.柴效武、顾健耀《以房养老—农村养老新途径》《农业经济》2005。6

28.詹绚伟《两种不同住房贷款模式证券化的适用性分析》《技术经济与管理研究》2005.2

29.赖晓永《我国发展反向抵押贷款业务的思考》《银座金融论坛》2004.10。

30.柴效武《美国反向抵押贷款制度的介绍》，《浙江金融》2005.7。

目前正在撰写《论以房养老》、《反向抵押贷款制度研究》、《合资购房养老模式研究》、《异地集中养老模式研究》、《反向抵押贷款资料汇集》、《明天，我们将用房子养老》等著作和通俗读物并寻求出版，计100余万字。

十六、我们将要做的工作

1.以上所做工作的继续深入开展，尤其是国外资料翻译、社会家庭调查、研究内容深化、队伍扩大；2.通过新闻媒介积极宣传本住房养老模式，推动社会都来关心这一事项；3.深化研究，尽快形成数十篇高质量的论文，并出版专著；4.寻求政府部门、金融保险部门及其他相关部门的合作支持，共同对此模式做深化研究，探讨其实践操作的可行性；5.寻求相关部门的科研立项和经费资助；6.开发反向抵押贷款或房产养老寿险的金融产品，组织相关制度研究。

 

柴效武简介：

 1953年出生于陕西延安，1982年毕业于陕西财经学院（现西安交通大学），1988年毕业于复旦大学管理学院，获经济学硕士学位，现就职于浙江大学经济学院，1999年晋职为教授。撰写并在《会计研究》、《浙江大学学报》等刊物，发表有关家庭经济、养老保障、教育经济、会计财务、金融保险、人力资本等领域的论文30多篇，会计、金融、税收、人力资源管理等教材读物10余部，出版《家务劳动研究》、《家庭经济与金融研究》、《家庭金融理论与实务》、《高校学费制度研究》《教育资助暨贷款制度研究》、《个人金融服务研究》等专著6部；主持国家社科、全国十五教育规划及浙江省社科基金资助课题4项，参与有关国家、省部课题4项。现为浙江大学经济学院理财研究中心副主任。

工作单位：杭州玉泉浙江大学经济学院            邮    编：310027 

电    话：0571-87978403（住宅）   13588343780  

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【作者: 柴效武】【访问统计:】【2005年06月19日 星期日 17:27】【注册】【打印】